Zakup nieruchomości - zapłata

[sanik 64500]

Witam,

Niedługo szykuje się zakup nieruchomości z rynku wtórnego, czego nigdy jeszcze nie robiłem.

Mam wątpliwości, jak sprawnie dokonać zapłaty.

Czytałem, że robi się to u notariusza, ale przed, czy po podpisaniu aktu notarialnego przez strony?

 

Drugie pytanie bardziej techniczne. Przelew z rachunku kupującego na rachunek sprzedającego będzie szedł na tyle długo, że trudno, aby kilka godzin siedzieć u notariusza.

Najsensowniej chyba zrobić, aby obie strony miały rachunki w tym samym banku?

 

Z góry dzięki za Wasze porady i doświadczenia.

[denver47 2836]

Witam,

Niedługo szykuje się zakup nieruchomości z rynku wtórnego, czego nigdy jeszcze nie robiłem.

Mam wątpliwości, jak sprawnie dokonać zapłaty.

Czytałem, że robi się to u notariusza, ale przed, czy po podpisaniu aktu notarialnego przez strony?

 

Drugie pytanie bardziej techniczne. Przelew z rachunku kupującego na rachunek sprzedającego będzie szedł na tyle długo, że trudno, aby kilka godzin siedzieć u notariusza.

Najsensowniej chyba zrobić, aby obie strony miały rachunki w tym samym banku?

 

Z góry dzięki za Wasze porady i doświadczenia.

W akcie notarialnym masz zapis do kiedy zobowiązuje się się zapłacić. Mozesz określić sobie czy będzie to w dniu transakcji czy inaczej. Jest też info czy gotówka czy przelew it'd itp. generalnie kwestia dogadania, ale takie info są w akcie notarialnym.

 

Za niedotrzymanie terminu możesz być ścigany w oparciu o kodeks.

 

Jezeli rozmawiamy o mieszkaniu, to w akcie masz też info do kiedy masz otrzymać klucze. Wtedy te z tej daty możesz ściągać sprzedającego Ty.

[PiotrX 2266]

Niczego nie musisz obawiać się, możesz to zrobić gotówką u notariusza, albo przelewem, obie czynności po podpisaniu u notariusza.

[pływak_wodnik 141]

Nie jest istotne kto, gdzie ma rachunek. Można go wcale nie podawać, choć to wygoda.

 

Ustal ze sprzedającym przed notariuszem czas na przelew od momentu podpisania aktu. Zwykle ustala się kilka dni. Niektórzy biorą gotówkę ze sobą do notariusza, inni podpisują najpierw umowy wstępne, aby wziąć kredy itd.

[OlgaG 3]

O ile dobrze się orientuję, a byłam po obu stronach transakcji, podpisany akt notarialny jest wiążący, niezależnie od zapłaty (nieruchomość zmienia właściciela, nawet jak nie zapłacisz. Obowiązek zapłaty oczywiście pozostaje). Pod tym względem kupujący ma lepiej (jeśli nie płaci u notariusza to ma i pieniądze, i nieruchomość) , a sprzedający trzęsie się o kasę. Ja przy zakupie płaciłam gotówką u notariusza po podpisaniu aktu, a przy sprzedaży (dwa razy) przelewy - raz jeszcze u notariusza, raz w ciagu trzech dni po akcie i był to okres iście nerwowej niepewności. Ze strony kupującego dobrze jest mieć mieszkanie puste i dostać u notariusza klucze, a nie liczyć że dotychczasowi lokatorzy wyprowadzą się po akcie plus zaświadczenie o tym, że nikt nie jest zameldowany w kupowanym mieszkaniu ...

Edytowane 15 Listopada 2018 przez OlgaG

[rafi87 1734]

O ile dobrze się orientuję, a byłam po obu stronach transakcji, podpisany akt notarialny jest wiążący, niezależnie od zapłaty (nieruchomość zmienia właściciela, nawet jak nie zapłacisz. Obowiązek zapłaty oczywiście pozostaje).

 

Dokładnie tak jest, akt jest wiazacy nawet bez zapłaty. Poza  wspomnianymi  terminem zapłaty, kluczami trzeba zaznaczyć też wymeldowanie.

[Rebrov 574]

A co w wypadku jak akt podpisany a kupujący nie zleci przelewu ? Sąd i walka o nieruchomość?

[Dar 242]

Jak chciałem być pewny transakcji, to zakładaliśmy konta w tym samym banku. Przelew szedł w czasie rzeczywistym. Trzeba tylko pamiętać aby odpowiednio ustawić limity przelewów.

 

Najbezpieczniej. Nie trzeba aktowi nadawać rygoru trzech siódemek. Krótka piłka.

[meXy 368]

Można zostawić akta u rejenta i razem podjechać do bankiera uruchomić transakcję. Po tym wracacie i oświadczacie, że zaplata została dokonana i rejent wydaje rep.

stroną transakcyji.

[pablo122 1020]

Najlepiej jest to zalatwic w banku. Nie wiem jak to sie nazywa, ale zawsze tak robie. Pieniadze sa "hold" lub "stand by" Taki rachunek powierniczy.

Chodzi o to, ze Ty wplacasz kase na specjalny rachunek i bank jest gwarantem dla sprzedajacego, ze pieniadze juz sa, ale nie dostanie ich przed podpisaniem aktu czyli jak Ty nie potwierdzisz, ze jest ok.

[pawel007 3542]

Okreslacie date maksymalna wplywu srodkow na konto.

Gotowke bym sobie odpuscil- przy wiekszych kwotach Kupujący moze nabrac podejrzen ze moga byc falszywki.

Ja tak mialem z chlopem, ktory z 200tys. wylapal ( jego zdaniem) falszywe banknoty.

Potem bez sensu bieganina i nerwy.

Iech poda numer konta i spokój

Okreslcie tez protokole przekaznia: stan wodomierzy, prądu itp. ; co zostanie w mieszkaniu/ domu; czy garaż bedzie posprzątany.

Mi babka miala zostawic czysty dom- zostawila tylko caly syf przeniosla do garazu i musialem zamawiac kontener na smieci :-)

Edytowane 16 Listopada 2018 przez pawel007

[Tommaso 2209]

Polskie prawo jest po stronie kupującego w tej kwestii. Kupujący staje się właścicielem w momencie podpisania aktu, a jakikolwiek zapis, że nieruchomość pozostaje własnością sprzedającego do momentu zapłaty (bo niektórzy sprzedający i to próbują) jest bezprawny.

 

Znany jest mi przypadek sprzedaży magazynu za 1,5 mln zł., gdzie kupujący natychmiast, tego samego dnia sprzedał magazyn dalej, za 1 mln, ale gotówką, a sam oczywiście nie zapłacił. Miał promesę kredytową z banku, ale warunkiem było dostarczenie do banku aktualnego zaświadczenia o niezaleganiu, a on tego nie zrobił. Oczywiście jest to ścigane z urządu, jako wyłudzenie, ale co z tego, jak pieniądze są zazwyczaj nie do odzyskania.

W Niemczech notariusz doprowadzi do podpisania aktu notarialnego dopiero wtedy, gdy środki wpłyną na jego rachunek powierniczy, u nas taką operację, tak jak napisał Julek, trzeba załatwić w banku samemu. Oczywiście jest to możliwe tylko wtedy, gdy kupujący posiada środki własne, bo żaden bank nie zapłaci do czasu jak nie otrzyma aktu notarialnego, takie mają zasady i kropka.

 

Ja zabezpieczam się w takich przypadkach (gdy sprzedaję) na jeden z dwóch sposobów: jeśli gotówka, to po odczytaniu aktu, przed podpisaniem idę z kupującym do banku i biorę od pracownika banku potwierdzenie dokonania przelewu. A jeśli to zakup na kredyt, to bezpośrednio po podpisaniu jedziemy razem do banku, przekazujemy dokumenty i nie wychodzimy do czasu, aż pracownik banku zapewni, że już wszystko jest załatwione

[arek1a2b 141]

U notariusza sprzedający podaje numer rachunku na jaki mają zostać wpłacone należności.

Po odczytaniu przez notariusza wszystkich dotyczących transakcji informacji, podpisujecie umowę.

I robisz przelew możesz u notariusza, możesz w domu, o terminie określonym w waszej umowie.

 

Tyle.

Biura notarialne, same wysyłają podatek od wzbogacenia do US i informację do wydziału ksiąg wieczystych.

[OlgaG 3]

A co w wypadku jak akt podpisany a kupujący nie zleci przelewu ? Sąd i walka o nieruchomość?

 

Dokładnie

[pływak_wodnik 141]

To chyba niemożliwe, aby była taka dziura prawna. Ile wówczas byłoby oszustów.

[Tommaso 2209]

Niestety, takie są przepisy.

Plusem jest to, że sprzedający już po 2-3 dniach dowiaduje się, że padł ofiarą oszustwa i dość szybko można zabezpieczyć nieruchomość. 

Bo jednak nieruchomości się nie wywiezie za granicę, nie rozbierze w garażu na części a i sprzedać ją nie tak łatwo w parę dni.

[sanik 64500]

Dzięki za opinie i porady.

Chyba konta w tym samym banku to najlepsze wyjście dla stron.

[worientom 430]

Można zostawić akta u rejenta i razem podjechać do bankiera uruchomić transakcję. Po tym wracacie i oświadczacie, że zaplata została dokonana i rejent wydaje rep.

stroną transakcyji.

 

To nie chroni. Umowa sprzedaży jest czynnością konsensualną, nie realną, a to oznacza, że umowa dochodzi do skutku (jest prawnie skuteczna i wiążąca) na mocy oświadczeń woli stron, bez dodatkowych czynności. Poza rzecz jasna sprzedażą z zastrzezeniem własności rzeczy sprzedanej, ale przy przeniesieniu prawa własności lub uzytkowania wieczystego nieruchomości istnieje ograniczenie - umowa nie może być zawarta z zastrzezeniem warunku. Opisana praktyka nie ma umocowania ani w prawie cywilnym, ani w ustawie o notariacie. Notariusze robią to na własne ryzyko. Podpis rejenta jest niezbędny, aby umowa miała formę aktu notarilanego, niemniej strony złozyły już bezwarunkowe oświadczenia woli i czynnośc prawna jest zawarta, lecz nie ma jeszcze wymaganej prawem formy. Gdyby jednak nabywca odmówił przelewu, to notariusz i tak akt podpisze, bo inaczej narazi się na zarzut dyscyplinarny. Nie ma prawa do odmowy podpisania aktu w sytuacji, gdy umowa spełnia absolutnie wszystkie prawne warunki skuteczności. Więc to bardziej myk psychologiczny, niż prawny. W prawie istnieją inne instrumenty zabezpieczające roszczenia zbywcy o zapłatę ceny, ale są niestety bardziej czasochłonne i zwiazane z kosztami. Jednym z nich jest rachunek powierniczy - przed zawarciem umowy, nabywca przelewa środki, a ich wypłata zbywcy nastepuje po okazaniu aktu notarialnego. Bank jest tutaj gwarantem dla obu stron. Niemniej i taka forma nie zabezpiecza wystarczająco, bo umowę rachunku powierniczego można w określonych sytuacjach rozwiązać. Innym zabezpieczeniem jest hipoteka na nieruchomości zabezp. roszczenie o zapłatę ceny. Tutaj notariusz musiałby działać bardzo szybko, aby zabezpieczyć zbywcę - w KW musi znaleźć się wzmianka o wniosku o wpis, co zabezpiecza zbywcę. Poza tym hipoteka może zostać uzupelniona oświadczeniem nabywcy w trybie art. 777 k.p.c. o poddaniu się egzekucji co do zapłaty ceny. Tyle, że oświadczenie staje sie tytułem wykonawczym, upoważniającym do egzekucji komorniczej dopiero po nadaniu mu przez sąd klauzuli wykonalności. 

U notariusza sprzedający podaje numer rachunku na jaki mają zostać wpłacone należności.

Po odczytaniu przez notariusza wszystkich dotyczących transakcji informacji, podpisujecie umowę.

I robisz przelew możesz u notariusza, możesz w domu, o terminie określonym w waszej umowie.

 

Tyle.

Biura notarialne, same wysyłają podatek od wzbogacenia do US i informację do wydziału ksiąg wieczystych.

 

Gdy obie strony podpiszą umowe, to w tym momencie jest ona wiążąca, niezależnie, czy przelew nastąpi, czy nie. 

Niestety, takie są przepisy.

Plusem jest to, że sprzedający już po 2-3 dniach dowiaduje się, że padł ofiarą oszustwa i dość szybko można zabezpieczyć nieruchomość. 

Bo jednak nieruchomości się nie wywiezie za granicę, nie rozbierze w garażu na części a i sprzedać ją nie tak łatwo w parę dni.

 W ciągu tych dwoch, trzech dni, nieruchomośc może zmienić właściciela - własnie dlatego, że umowa sprzedazy jest czynnościa konsensualną. Do zabezpieczania praw zwiazanych z nieruchomościami istnieją KW - sama wzmianka o czynności wyklucza dobra wiare nabywcy. A zatem, aby mieć pewność zapłaty ceny, trzeba w momoencie sprzedazy, obciązyć nieruchomość hipoteką zebzp. prawo zbywcy z tyt. ceny. Tyle, że wpis hipoteki to koszt notarialny (ustanowienie hipoteki to odrebna czynność) i sądowy (opłata za wpis). A wykreślenie hipoteki po zapłacie ceny, to znowu kolejna procedura. W zwiazku z tym, praktyka wykształciła inne rozwiazania, jak to z odroczonym podpisem rejenta tyle, że one są rozwiązaniami pozaprawnymi. 

Edytowane 16 Listopada 2018 przez worientom

[Szyszkops 8051]

Wiecie, że są stosunkowo tanie przelewy ekspresowe?

[sanik 64500]

Wiecie, że są stosunkowo tanie przelewy ekspresowe?

W moim banku do wysokości 15k, więc odpada.

[OlgaG 3]

Sanik, co się martwisz- Ty jesteś nabywcą, musisz zadbać o wymeldowanie i wyprowadzenie lokatorów, a sprzedawca będzie się martwić, w jaki sposób zabezpieczyć się, żebyś mu zapłacił

[sanik 64500]

Sanik, co się martwisz- Ty jesteś nabywcą, musisz zadbać o wymeldowanie i wyprowadzenie lokatorów, a sprzedawca będzie się martwić, w jaki sposób zabezpieczyć się, żebyś mu zapłacił

Jakoś tak mam, że martwię się na zapas o wszystko i za wszystkich, czyli zarządzam ryzykiem uniknięcia niepiwodzenia zakupu

[pływak_wodnik 141]

Sanik, co się martwisz- Ty jesteś nabywcą, musisz zadbać o wymeldowanie i wyprowadzenie lokatorów, a sprzedawca będzie się martwić, w jaki sposób zabezpieczyć się, żebyś mu zapłacił

Sprzedający niech do umowy notarialnej dostarczy dokument z tego samego dnia, że w mieszkaniu nikt nie jest zameldowany.

[sanik 64500]

Sprzedający niech do umowy notarialnej dostarczy dokument z tego samego dnia, że w mieszkaniu nikt nie jest zameldowany.

Mam już tę kwestię zapisaną.

[OlgaG 3]

To powodzenia! Emocje są, nie?

Edytowane 16 Listopada 2018 przez OlgaG